┏━━【目次】━━━━
┠■はじめに～6月末に、IWJのキャッシュフローが底を尽き、岩上安身は新たに300万円の私財を投入せざるをえず！ また、財政危機のIWJに、サーバー移転費用も加わる重大危機！ 第16期の最後の月となる7月は6日までに17万8000円のご寄付をいただいています。皆様、ありがとうございます！ この金額は、月間目標額350万円の5.1％に相当します！ IWJが存続できるかどうかは、皆様からの会費と、ご寄付・カンパにかかっています！ どうぞ皆様、IWJをお救いください!!
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┠■欧州への限定的な核先制攻撃を辞さないとするセルゲイ・カラガノフ氏と、カラガノフ氏の核戦略に真剣な関心を寄せてきたジョン・ミアシャイマー教授が直接対決！（前編） ミアシャイマー教授は「核戦争に勝者はいない」と主張！ カラガノフ氏はロシアが核兵器を使用すれば「絶対に勝てる戦略」になると反論！
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┠■最新の全国路線価で標準宅地の平均は2.9％と5年連続最大の上昇率！ 東京は全国最大前年比9.4％上昇！ 金融庁は転売目的の資金融資を規制！ しかし、実勢価格での取引きでは、昨年秋の時点でピークアウトしている!? 不動産バブルはすでに崩壊か!? 東京都心3区の中古マンション価格の成約価格は前年同月比20％も下がった!? 不動産バブルは崩壊したのか!? 他方で日本全体で空き家は900万戸も！ 日本は総人口が減少しているのに、このミスマッチ！ しかも住宅戸数は増え続けている！ 理由のひとつは単身世帯の急増！
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■はじめに～6月末に、IWJのキャッシュフローが底を尽き、岩上安身は新たに300万円の私財を投入せざるをえず！ また、財政危機のIWJに、サーバー移転費用も加わる重大危機！ 第16期の最後の月となる7月は6日までに17万8000円のご寄付をいただいています。皆様、ありがとうございます！ この金額は、月間目標額350万円の5.1％に相当します！ IWJが存続できるかどうかは、皆様からの会費と、ご寄付・カンパにかかっています！ どうぞ皆様、IWJをお救いください!!

　本来ならばこの『日刊IWJガイド』は昨日発行予定でしたが、号外の速報に追われたため、本日の発行となってしまいました。遅れたことをお詫び申し上げます。

　昨晩7月8日に発行した速報は、こちらを御覧ください。

※【速報！】米軍がレーダーなどイラン側の「目と耳」を攻撃した直後、トランプが「イランはクズだ！ 嘘つきだ！ 停戦合意は終わりだ！」と発言！ 戦闘再開の懸念が急浮上！ エネルギー危機は待ったなしか!?
https://iwj.co.jp/wj/open/archives/531911

　IWJ代表の岩上安身です。

　連日お伝えしているように、IWJのサイトのデータそのものが、今年の10月にも消えてなくなるかもしれないという、大問題が発生しています！

　現在IWJのサイトのサーバー運営を委託している会社（W社とします）が、「9月末にサーバーサービス事業を廃止する」と通知してきました。

　大急ぎで複数社に見積もりを出してもらい、検討した上で、事前調査次第で、安く済むか、他社と同程度の約1000万円までかかるか、現時点ではわからない、というB社にお願いすることにしました。

　事前調査には、さっそく取りかかってもらっています。この先の成り行きは、またご報告させていただきます。

　7月に入り、IWJの第16期は、最後の1ヶ月となりました。

　7月は、1日から6日までの6日間で、13件、17万8000円のご寄付をいただいています。皆様、本当にありがとうございます。この金額は、月間目標額350万円の5.1％に相当します。

　6月は、1日から30日までの30日間で、72件、236万1200円のご寄付をいただいています。この金額は、月間目標額350万円の67.5％に相当します。

　昨年8月から始まったIWJの第16期は、今年の2月のみ、ご寄付・カンパによるご支援の月間目標金額350万円を達成できましたが、それ以外の10ヶ月間は、月間目標額を大きく下回りました！

　会期末まであと1ヶ月。6月末時点での概算での予測ですが、今期の赤字幅は、約1千600万円になる見込みです。本当に深刻な事態です。

　6月の月末には、IWJのキャッシュフローが底を尽きかけてきたため、300万円、急遽、工面して、会社に貸しつけることとなりました。

　そうしなければ、資金ショートを起こして、IWJの運営ができなくなるところでした。

　こうした赤字は、これまでも岩上安身個人の私財を投じてカバーしてきました。

　しかし、このまま日毎に増えてゆく赤字を、私の私財で、ずっと埋め続けてゆくことはできません。

　その上、上記のように、サーバーのデータの移転で、最小で約300万円、最大で約1000万円程度のコストがかかることとなってしまったわけです。

　コロナの際に経営が危機に至った時に、私、岩上安身が会社に貸しつけたお金のうち、返済されていない残高がまだ約1千万円残っており、前記の新たな貸付金300万円を含めて、貸付金残高は、合計で1300万円となります。

　また、コロナの時の特例で自治体が利子を補助してくれて、無利子で金融機関から借りたお金も返済し続けており、あと返済が約1800万円残っています。

　金融機関からの借り入れは、会社がつぶれようが、待ったなしで返し続けなければいけません！ 保証人は、岩上安身個人となっています。

　つまり現時点で2850万円もの借入金が、まだ残っており、それが最終的には私、岩上安身個人の肩にのしかかってくる、ということです。その上でさらに今期は、現時点でも1100万円を超える赤字が出ている、ということになります。

　合計すると4000万円弱の負債となります。プラスして、新たなサーバーへのデータの引っ越し代を含めると、最大で約5000万円が必要となります。個人としては、とてもではありませんが、背負いきれません！

　私もスタッフも、真実を伝えるために全力を尽くしていますが、今は、IWJの活動が続けられるかどうかの瀬戸際です!!

　どうぞ皆様、IWJの存続のために、緊急のご支援のほど、どうぞよろしくお願いいたします！

　岩上安身 拝

※以下は、IWJの活動へのご寄付・カンパを取り扱っております金融機関名です（各金融機関ごとに口座名が非統一ですが、どれも、各銀行の仕様に従ったもので、間違いではありません）。どうぞ、ご支援のほどよろしくお願いします！

みずほ銀行
支店名 広尾支店
店番号 057
預金種目 普通
口座番号 2043789
口座名 株式会社インデイペンデント　ウエブ　ジヤーナル

城南信用金庫
支店名 新橋支店
店番号 022
預金種目 普通
口座番号 472535
口座名 株式会社インディペンデント.ウェブ.ジャーナル

ゆうちょ銀行
店名 〇〇八（ゼロゼロハチ）
店番 008
預金種目 普通
口座番号 3080612
口座名 株式会社インディペンデント・ウェブ・ジャーナル

　IWJホームページからも、お振り込みいただけます。

※ご寄付・カンパのお願い
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※会員の再開、新規会員登録はこちらからお願いします。ぜひとも、皆様、会員となって、お支えください!!
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■欧州への限定的な核先制攻撃を辞さないとするセルゲイ・カラガノフ氏と、カラガノフ氏の核戦略に真剣な関心を寄せてきたジョン・ミアシャイマー教授が直接対決！（前編） ミアシャイマー教授は「核戦争に勝者はいない」と主張！ カラガノフ氏はロシアが核兵器を使用すれば「絶対に勝てる戦略」になると反論！

　IWJでは、ウクライナ戦争は、もはやウクライナとロシアとの戦争ではなく、欧州とロシアの戦争になりつつあると、お伝えしてきましたが、それを裏づける発言が、ドイツ軍の将軍の口から飛び出しました。

　ドイツ空軍司令官のホルガー・ノイマン中将が、今年6月15日に掲載された英『テレグラフ』の単独インタビューで、「ドイツ空軍は、今夜にでもロシアと戦争する準備ができている」と明言したのです。こうした重大な発言を、日本のマスコミは、例のごとく、まともに報じません。

※We’re ready to fight Russia tonight, vows head of German air force（The Telegraph、2026年6月15日）
https://www.telegraph.co.uk/world-news/2026/06/15/luftwaffe-chief-warns-russia-german-ready-to-fight-for-nato/

　ノイマン中将は、「ロシアがNATO加盟国を攻撃すれば、ドイツ空軍全体を東部戦線に配備して、壊滅的な空爆を行う能力がある」と発言しています。「東部戦線」とは、NATOが「東翼」と呼ぶ、エストニア、ラトビア、リトアニアのバルト三国やポーランドなどを指します。

　また、「壊滅的な空爆を行う」ということは、単にNATO域内を防衛するだけでなく、ロシア領内にまで攻め込んで、直接反撃する、という意味です。

　ノーマン中将はインタビューの中で、具体的な攻撃対象として、ロシア北西北極圏のコラ半島、バルト海に面したロシアの飛び地であるカリーニングラード、サンクトペテルブルク周辺、黒海地域をあげています。

　この、空軍のノーマン中将一人だけが、このような「はね返り」とも思える突出した発言をしているのではありません。ドイツ陸軍の将軍もまた、同様の発言をしています。

　今年6月11日付『ポリティコ』欧州版に、ドイツ陸軍司令官のクリスティアン・フロイディング中将が登場し、「ロシアが2029年までにNATO加盟国に侵攻する可能性がある」と主張し、「ドイツ軍は、常に『今夜の戦闘』に向けて、日々、自らの能力を向上させなければならない」と、ドイツ軍をロシア軍に対して「即応性の高い部隊へと転換することを主張した」と報じています。

※‘We must be ready to fight’: Germany army chief warns of rising Russia threat（POLITICO、2026年6月11日）
https://www.politico.eu/article/we-must-be-ready-to-fight-germany-army-chief-christian-freuding-warns-of-rising-russia-threat/

　時期を同じくして、ドイツ空軍と陸軍の将軍が、公けにこうした発言を行うことは、ロシアとの直接の戦争を辞さず、とドイツ軍が考えていることを表しています。

　事実、ドイツ軍は、ロシアとの戦争準備を進めています。

　昨年、2025年5月には、ドイツ軍が、バルト3国のひとつリトアニアへ、本格的に常駐部隊（第45装甲旅団「リトアニア旅団」）の配備を開始しました。これにより、ドイツ軍が、第2次大戦後、初めて国外に恒久的な戦闘旅団を駐留させることとなりました。一時的な海外派兵ではなく、恒久的な駐留は、初めてのことです。

※ウクライナ紛争の次は、NATO対ロシア戦争!! ついにNATO将軍が本音！ プーチン大統領に一時的停戦迫ったのはワナ！（日刊IWJガイド、2025年8月8日）
会員版 https://iwj.co.jp/wj/member.old/nikkan-20250808#idx-1
非会員版 https://iwj.co.jp/info/whatsnew/guide/55011#idx-1

　ロシアが、NATO加盟国の中でも特にドイツを名指しして警戒するのは、こうした事実があるからです。

　欧州への限定的な核先制攻撃を辞さないことを提唱するロシアの戦略家のセルゲイ・カラガノフ氏と、早くからカラガノフ氏の核戦略に真剣に耳を傾けてきたジョン・ミアシャイマー教授が、6月13日に公開されたグレン・ディーセン教授の番組で、直接、議論を交わしました。

　「核戦争に勝者はいない」と主張するミアシャイマー教授と、「ロシアが核兵器を使用すれば『絶対に勝てる戦略』になる」と主張するカラガノフ氏。以下に、両者の討論の内容を、2回にわたってお送りします。

　番組の題名は、「ジョン・ミアシャイマー＆セルゲイ・カラガノフ ──抑止力を回復するための欧州への核攻撃」です。

※John Mearsheimer & Sergey Karaganov: Nuclear Strike on Europe to Restore Deterrence（Glenn Diesen、2026年6月13日）
https://youtu.be/Q8PT0jiemKc

　ディーセン教授は冒頭、議論の趣旨を以下のように説明しました。

ディーセン教授「今日のテーマは、重要な課題となりつつあるロシアの抑止力の回復についてです。

　過去4年間、NATOが、（ウクライナ）戦争への関与を段階的に拡大してきたことは、周知の通りです。戦車、砲兵、ハイ・マース、F-16──かつてバイデン氏が『第3次世界大戦を招く」と警告した──の派遣に始まり、長距離ミサイル、ドローンへと続き、そして次の段階、あるいは新たな段階として、NATO領内からの攻撃が行われたようです。

　このエスカレーションの階段を1段ずつ上るたびに、NATOは『ロシアは（NATO諸国に対して）反撃してこない』と確信し、ますます大胆になっているように見えます。

　一方で、そのたびに、クレムリンには報復を求める圧力がますます高まっていることは周知の事実です。つまり、我々は極めて危険な局面へと向かっているようです」

　カラガノフ氏は、「問題は新たな世界大戦が始まろうとしていることだ」と投げかけました。

カラガノフ氏「問題は単に、ウクライナにおけるロシアと欧州の戦争を、核兵器の使用をちらつかせるかどうかして、終わらせるかなどということだけではありません。

　問題は、これから数十年にもわたる戦争の時代が待ち受けているということにあります。（中略）最も重要な問題は、我々が世界大戦の始まりに立っているということです。」

　カラガノフ氏は、新しい戦争は、衰退に向かっている西側諸国による復讐であり、特にヨーロッパ人に「互いに戦争を避けるようにさせてきた『畏怖』を取り戻すことが重要」だと述べました。

　ミアシャイマー教授は「セルゲイが先ほど説明したような今日の状況は、冷戦中に見られた状況とそれほど変わらない」と指摘し、冷戦時代には核戦争が破滅的な結果をもたらすことを誰もが認識していたため、双方が慎重になり、多くの「越えてはならない一線」が引かれたと述べました。

　ところが、今や状況は一変してしまいました。ミアシャイマー教授は、「驚くべきこと」に、現在、冷戦時代に引かれた「越えてはならない一線」が「やすやすと飛び越えられてしまっている」と、以下のように指摘しました。

ミアシャイマー教授「冷戦時代に確立されたそれらの『一線』が、驚くべきことに、多くの重要な点で消え失せてしまったようです。

　現在の世界と冷戦時代との間で、状況がいかに変化したかを浮き彫りにする例として、私が特にあげたいのは、2024年8月のウクライナによる『母なるロシア』である（ロシア領内の）クルスク地方への侵攻です。

　米国の同盟国であり、米国から支援を受けているウクライナが、ソ連に侵攻することを許され、さらに米国がその作戦遂行において、ウクライナを支援するなどということは、冷戦時代には考えられないことでした。

　なぜなら、ソ連は膨大な核兵器を保有しており、ソ連に侵攻すれば、国家の存亡が脅かされるからです。

　ウクライナによるクルスク侵攻についても、同様です。核兵器を保有する敵対国、この場合はロシアを相手にする際、これは決して行ってはならないことです。

　もう1つの例は、もちろん、翌年の2025年に、ウクライナがロシアの戦略的核3本柱の一角を攻撃したことです（※2025年6月1日、ウクライナ保安庁は、大規模な遠隔ドローン攻撃『蜘蛛の巣（スパイダーウェブ）作戦』で、ロシア領土内深部にあるシベリア東部などの複数の空軍基地を急襲し、複数の戦略爆撃機に損害を与えた）。

　これもまた、冷戦時代には考えられないことでした。冷戦時代であれば、ロシア、いや失礼、ソ連の戦略的核3本柱を攻撃するなど、あり得なかったでしょう。しかし、実際にそれが起こりました。

　米国が、それが起こることを予期していなかったとしても、米国は、それをまったく批判しませんでした。これは、西側諸国が、ロシアを意のままに操ることができると考えており、そこには深刻な『レッドライン』が存在しないと考えていることを示しています。

　私の歴史観では、ソ連であれ、その他の大国であれ、その国を追い詰めてはならないという点では、極めて慎重であるべきです。特に、その国が自分達に対して使用可能な大量の核兵器を保有している場合はなおさらです。

　しかし、どういうわけか、西側の人々は、冷戦時代に学んだ教訓を忘れてしまったようです。

　この問題についてもう少し一般的なレベルで言えば、ウクライナ戦争が始まる直前の状況に立ち返ってみると、もちろん、戦争は2022年2月24日に始まりました。

　しかし、戦争が始まる2、3ヶ月前、そして戦争開始後の米国の振る舞いを振り返れば、我々西側諸国が目指していたのは、ロシアを大国の仲間から締め出すことだったのは明白だと思えます。

　西側諸国は、経済制裁を用いれば、ロシアを屈服させられると考えていたと思います。そして、戦場でウクライナ軍を支援することで、戦争でもロシアを打ち負かすことができると考えていたのです。

　制裁とウクライナ軍の戦果を組みあわせることで、事実上、ロシアを大国としての地位から引きずりおろせるというわけです。当時、私はこれが極めて危険な考え方だと感じていました」

　ミアシャイマー教授は、ロシアのように核兵器を保有している国家の存亡を脅かしても、「何事もなくやり過ごせる」と考えている「西側の思考」と「現在の状況は、非常に憂慮すべきものだ」と付け加えました。

　カラガノフ氏は、「我々は核抑止力への畏怖、すなわち神への畏れを取り戻さなければならない」と述べ、「最終的に核弾頭を、貯蔵庫からミサイルやその他の発射装置に搭載する段階に至った場合、もし我々がそれらを使用すれば戦争には勝つだろうが、それは恐ろしい道徳的惨事となる」と認めました。カラガノフ氏は、「それがプーチン大統領が躊躇している唯一の理由だろう」と述べました。

　プーチン大統領が、日本に対して投下された核兵器にどれほど胸を痛めているかを知る、ひとつのエピソードがあります。

　2014年6月6日にフランスで開催された「ノルマンディー上陸作戦70周年記念式典」で、第2次世界大戦の歴史を振り返る映像が上映され、広島への原爆投下とキノコ雲の映像が映し出された際、会場にいた多くの戦勝国首脳や観客からは、大戦の勝利を象徴する場面に、拍手が湧き起こりました。

　当時のオバマ米大統領は、ガムをかみながら拍手しましたが、列席していたプーチン大統領だけは拍手せず、神妙な面持ちで胸の前でロシア正教会式の十字を切りました。

　この事実は、2025年に行われた岩上安身による2回のインタビューで、一水会代表の木村三浩氏が指摘しています。

※「トランプ関税」の15％への引き下げの見返りである約86兆円の対米投資は、「今後、米国依存を徐々に減らして、リスクを回避していこうという戦略的な考えを持てるなら、高い勉強にはなるが、対米自立のロードマップになる」!! 岩上安身によるインタビュー第1201回ゲスト 一水会代表・木村三浩氏（前編） 2025.7.25
https://iwj.co.jp/wj/open/archives/528478

※民族派のリーダーとともに、戦後80年経っても、在日米軍が駐留しているのは「屈辱以外の何ものでもない」と吠える!! 日米安保を破棄し、周辺諸国との総合安全保障で『大調和・総調和』の関係を維持し、自衛隊は専守防衛に徹して、非戦の論理で、独立、永世中立、対米自立を！ 岩上安身によるインタビュー第1201回ゲスト 一水会代表・木村三浩氏（後編） 2025.7.30
https://iwj.co.jp/wj/open/archives/528540

※ほとんど報じられていないが、アラスカでの米露首脳会談の裏で、NATO軍は対露最前線のポーランドとリトアニアで部隊を増強し、大演習でロシアを挑発！ ロシア、ベラルーシも、迎え撃つ演習をしている！ 岩上安身によるインタビュー第1204回ゲスト 一水会代表木村三浩氏 第2回（前編） 2025.8.12
https://iwj.co.jp/wj/open/archives/528875

※「戦後80年で、外国の軍隊が、いまだに日本に駐留している。自分の国は自分で守る。これは、軍備だけじゃなくて、外交も含めて、東洋的な哲学や姿勢で、日本の理念を、今、出すべきだ！」「日本はG7に入っているけど、BRICSにも入ってもいいんじゃないか。東洋と西洋の架け橋が日本だ!!」岩上安身によるインタビュー第1204回ゲスト 一水会代表木村三浩氏 第2回（後編） 2025.8.12
https://iwj.co.jp/wj/open/archives/528876

　プーチン大統領の思いを知り尽くしているカラガノフ氏ですが、その上で、「核戦争に関する従来の考え方を克服し、現代世界における核抑止力を回復する必要がある」と主張します。

カラガノフ氏「（核抑止力への畏怖を取り戻すことは）多くの近代兵器が存在する『ルールのない世界』への転落を食い止めるという、偉大な国としての責任でもあります。

　我々は核兵器について話していますが、すでに、つまり、ほぼ大量破壊兵器ともいえる他の兵器が存在しています。ジョン（ミアシャイマー）や皆さんと、すでに存在する生物兵器や、サイバー兵器について話し合う機会を待っていました。

　ドローン革命でさえ、ある意味では、（中略）新たな世界への道筋といえるのです。我々はその世界への滑り落ちを止めなければなりませんが、そのためには、過去の時代から受け継いだいくつかの考え方を克服しなければなりません。

　その考えのひとつは、核戦争についてです。もし核戦争が『勝てない』ものだとすれば、それは『勝てる』ものです。しかし、神よ、どうかそうはなりませんように。

　第2に、もし核戦争が始まれば、それは必然的に全面核戦争へとつながる。いや、そうではありません。もし、この一連の先制的な紛争が続けば、泥沼状態に陥るだろう。だからこそ私は、核による保障の有効性を回復することを主張しているのです。

　しかし、核による保障だけではありません。世界の指導者達の間にあるべき、今や失われつつある、あるいはほとんど失われてしまった、良識ある思考の有効性もまた必要なのです」

　ここで、ミアシャイマー教授が、「核戦争に勝者はいない」と反論しました。このミアシャイマー教授の主張は、実はプーチン大統領が公式に表明してきた主張と同じものです。

　ロシアのプーチン大統領は、ウクライナ侵攻から間もない2022年8月1日、ニューヨークの国連本部で開幕した核兵器不拡散条約（NPT）再検討会議に向けて寄せた書簡の中で、「核戦争に勝者はおらず、そのような戦争を決して起こすべきではない」と表明しています。

※プーチン氏「核戦争に勝者なし」、ＮＰＴ会議向け書簡で表明（ロイター、2022年8月1日）
https://jp.reuters.com/world/N57V2LNA2VNDTP55VOYQE44TFU-2022-08-01/

ミアシャイマー教授「双方が保有する核兵器を総動員して、全面戦争を繰り広げる場合、核戦争に『勝つ』ことなど不可能だと思います。その戦争に勝者などいないでしょう。結局、我々は皆、蒸発してしまうだけだと思います。

　核兵器は多すぎるし、それらは大量破壊兵器です。ですから、もし、NATOとロシアが全面的な核戦争を繰り広げたとしても、勝者はいないでしょう。敗者しかいないはずです」

　ミアシャイマー教授は、「ロシアが軍事的勝利を得るために核兵器を使用する」わけではなく、「ヨーロッパのすべての人々に、何が起きているのかを真剣に考えさせ」、「核抑止力を再確立すること」に狙いがあるのだろうと確認し、全面的な核戦争への「エスカレーションの脅威」を阻止することが重要なのではないかと問いかけます。

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■最新の全国路線価で標準宅地の平均は2.9％と5年連続最大の上昇率！ 東京は全国最大前年比9.4％上昇！ 金融庁は転売目的の資金融資を規制！ しかし、実勢価格での取引きでは、昨年秋の時点でピークアウトしている!? 不動産バブルはすでに崩壊か!? 東京都心3区の中古マンション価格の成約価格は前年同月比20％も下がった!? 不動産バブルは崩壊したのか!? 他方で日本全体で空き家は900万戸も！ 日本は総人口が減少しているのに、このミスマッチ！ しかも住宅戸数は増え続けている！ 理由のひとつは単身世帯の急増！

　7月1日、国税庁が2026年分の全国の最新路線価を発表しました。路線価とは、道路に面する土地の1平方メートルあたりの価格です。

※財産評価基準書 路線価図・評価倍率表（国税庁）
https://www.rosenka.nta.go.jp/

　7月1日付『日本経済新聞』は、「全国約31万地点の標準宅地の平均は前年比で2.9%プラスとなり、現在の算出方法に変わった10年以降で最大の上昇率だった」「上昇は5年連続」と報じました。

※路線価5年連続上昇、伸び2.9%で過去最大　不動産・訪日客需要底堅く（日本経済新聞、2026年7月1日）
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUD233ZU0T20C26A6000000/

　都道府県別で特に上昇率が高いのは、東京都の前年比プラス9.4％で、全国で最大です。この記事だけを読むと、東京を筆頭に、不動産バブルがまだまだ膨れ上がっているように思われます。

　また、「各税務署の最高路線価では長野県白馬村（同32.7%増）、野沢温泉村（同31.3%増）、北海道富良野市（同28.0%増）といった海外でも知名度があるスキーリゾート地が前年を大きく上回った」と指摘しています。

　長野県の白馬や野沢温泉、北海道の富良野といったスキーリゾートでは、かつて北海道のニセコで問題になったのと同じように、外資系のディベロッパーやファンドが、土地や古い建物を買い漁ったことが、路線価高騰の直接的な原因であることが明らかにされています。

※白馬・野沢温泉は「第二のニセコ」になるのか ─ ラグジュアリー開発パイプラインと投資妥当性の境界線分析（ホテルバンク、2026年5月17日）
https://hotelbank.jp/investment/hakuba-nozawa-second-niseko-investment-analysis/

　国税庁が出す路線価は、土地の評価額の基準になるだけでなく、相続税や贈与税の計算の基礎となるものです。近年、マンションや戸建て、オフィスビル、宅地が高騰してきた結果のあらわれだと言えます。

　人口が減少しているというのに、住宅の価格が高騰する理由は、いくつか考えられます。

　まず、物件価格高騰の原因の一つに、「2024年問題」があげられています。

　日本の少子高齢化問題が深刻化する中、建設業界でも、大工やとび職などの熟練労働者が引退する一方で、若い世代の職人は減少しています。それに対して建設業界では、これまで慢性的な人手不足を長時間労働で補ってきた側面がありました。

　しかし、2024年4月から施行された「働き方改革関連法」により、建設業に対して、時間外労働の罰則付き上限規制（原則月45時間・年360時間）が適用されました。

　この法改正により、作業現場では、不足する人材の奪いあいから労務単価（給与）が上昇し、さらに、人手不足によって生じた工期の長期化で、建築費全体に占める人件費の割合が増大しました。

　また、コロナ禍が明けて以降、世界的に経済活動が再活性化する中で、ウクライナ戦争と対露制裁による資源の流通の滞りが重なり、木材や鋼材などの建築資材の価格が急騰しました。

　それに加えて、米中貿易摩擦による半導体不足は、ガス給湯器や温水洗浄便座、床暖房、システムキッチン、エアコン、LED照明、エレベーター、オートロックといった住宅設備の深刻な品薄状態をもたらし、建築物の引き渡しの遅れが相次ぎました。

　そして近年の急激な円安（高市政権になってから一層、ドライブがかかっている）は、これら海外からの建築資材の輸入コストを押し上げています。

　また、イラン戦争に端を発したナフサの供給不足（ナフサショック）によって、塗料、シンナー、接着剤、断熱材、塩ビ管、シーリング剤といった建築資材が軒並み手に入らないといった事態が起き、作業の遅れや中断、ディベロッパーによる開発計画の見直しも多発しています。

　最近では、半導体工場やデータセンターの建設特需から、大手ゼネコンが再開発事業を敬遠し、需給バランスの悪化から建設費が急騰していることも指摘されています。

　このような建築コストの高騰により、ディベロッパーは、高く売れる確率の高い都心の一等地を厳選して不動産開発を行うため、新築物件の供給数自体が減少し、価格高騰にさらに拍車をかけています。

　不動産研究所が6月18日に発表した最新データによると、東京23区の5月の新築分譲マンションの平均価格は、1億6286万円でした。

※首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年5月（不動産研究所、2026年6月18日）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/677/Dqx8kbc1.pdf

　また、東京カンテイが6月23日に発表した最新データによると、東京23区の5月の70平方メートル換算の中古マンション価格は、1億2849万円でした。

※2026年5月　東京23区は＋1.0％の12,849万円と25ヵ月連続の上昇、再び下落の都心部では流通戸数・下落率ともに上振れ続く（東京カンテイ、2026年6月23日）
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/9044/

　分譲マンションの高騰に伴い、賃貸物件の家賃相場も上がりそうなものですが、横ばいで推移しています。

　ライフルホームズが6月4日に発表したデータによると、東京23区のファミリータイプの平均掲載賃料は、25万5382円、同じく東京23区のシングルタイプの平均掲載賃料は、13万6903円でした。

※【賃料動向】東京23区ファミリータイプの掲載賃料は25万円台で横ばい傾向（LIFULL HOME’Sマーケットレポート2026年5月）（LIFULL HOME’S、2026年6月4日）
https://lifull.com/news/48853/

　路線価の報道だけ見ると、不動産バブルがまだ続いているかのように思われますが、東京都心部などで、実際の売買価格を示す成約価格では、すでにバブルのピークは過ぎて、価格の下落が起きているという情報もあります。

　YouTube番組「たかちゃん不動産」は、6月26日付で、「5月の東京23区全体での（マンション）平均成約坪単価は、456万円。4月の464万円からは、マイナス1.9％」だと発表しました。23区全体では、成約件数がマイナス18％と、大幅に減っています。これは高値での売買が成立していないことを示しています。買い手が、この先、下落すると見て、買い控えているのかもしれません。

　しかしこの番組では、5月はゴールデンウィークに重なったことで、営業日数が限られ、成約が伸びなかったという見方を示し、「実際に相場が崩れるのであれば、成約価額がもっと大きく減少するはず」だと解説しています。

　この番組では、「成約価格は一定の水準で横ばいが続いている」と述べ、価格が下がらない要因は「新築マンションの価格が、今後も上がっていく」「それに伴って新築マンションの供給が少なくなっているのが大きな理由」だと分析しています。

※格差相場が始まった!?2026年5月の都心マンション相場を振り返り解説!【都心マンションアナリティクス】（たかちゃん不動産、2026年6月26日）
https://youtu.be/42NBW-dScIw

　また、この番組では、都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区）のマンション成約坪単価が、前月からマイナス7.5％、募集件数がマイナス1.9％、成約件数がマイナス17.7％だと発表した上で、「都心マンションの価格相場が弱くなったというよりも、4月は超大型成約がいくつかあったのが、5月は全体的に成約件数が減った上に超大型の契約が少なかったので、結果として、成約単価が下がっただけ」だとの見方を示しています。

　また、YouTube番組「ちょっと変わった不動産会社!?」は、6月15日付で、「2026年2月・3月に、東京都心6区の中古マンション価格は前月比で下落した」と明らかにしています。

※都心中古マンションついに下落か？東京市場の実態（ちょっと変わった不動産会社!?、2026年6月15日）
https://youtu.be/qHbITaBYIAU

　東京カンテイは、今年2026年3月24日、2月の中古マンション価格について、「都心6区は、前月比マイナス0.2％と、37ヶ月ぶりにわずかながら下落した」と発表しました。不動産バブルの先頭ランナーとして価格を牽引してきた都心のマンション価格がピークアウトし始めたことを思わせる発表です。

　東京カンテイのデータによると、中古マンションの価格は、3月もマイナス0.2％と2ヶ月連続で下落したものの、4月はプラス0.5％と上昇し、5月に再びマイナス0.4％と下落に転じました。

※市況レポート: 70㎡換算価格推移（東京カンテイ）
https://www.kantei.ne.jp/report/category/70m2/

　実は、路線価は、実際の取引きよりもあとから反映されるので、最新のニュースで路線価が連続して上昇中、といっても、それは近過去の反映でしかなく、直近の売り出し価格と、成約価格の差、成約件数の増減を見る必要があります。

　そうすると、明らかに成約件数は減り、成約価格は低くなっている、という傾向が見てとれます。断片的なマスコミ報道は鵜呑みにできません。

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